上半年全国商业发展分析:年轻消费者成为消费新生力量。转眼间,2022年已经过半。近年来,在国内外政策、市场、疫情等因素下,我国经济面临压力和影响,商业地产和消费市场也面临压力。
对于商业地产开发商来说,了解行业现状、变化和趋势,对未来的商业调整有所作为“方向标”的重要性。
01
商业地产产业发展现状
2022年上半年全国商业景象如下:
疫情下,重点城市客流人数和恢复情况
截至2022年6月,北京、上海、广州、厦门等4个城市的平均日客流已恢复到2019年同期39%~77%。
客流恢复率反映了2022年上半年实体业务均日客流恢复情况。计算方法=2022年场均日客流/2019年或2021年同期场均日客流。
经济疫情的影响,商业地产市场地产市场的供侧疲软
商业地产新房市场,1-5月全国商业开发投资同比下降7-5月.8%,新开工面积同比下降29%.销售面积同比增长11%.5%。
居民线下消费和公司办公楼租赁需求不足,上半年商业街商铺租金环比下降00.第二季度写字楼租金环比下降00%.08%。
2022年上半年,全国300个城市商业用地的推出和成交面积同比大幅下降,推出面积6520万平方米,同比下降33.1%,成交面积5177万平方米,同比下降417万平方米.1%,供需规模均降至近十年同期最低点。
2017-2022年6月,各线城市商业用地成交地板均价,同比
2022年上半年内地房企,外企经营收入
2022年上半年TOP与2020年上半年相比,20年内房企总租金收入略有上升6%,与外资房企相比,内房企的商业扩张速度更快。
在国内房地产企业和外资企业中,租金收入占经营收入的很大比例,其中国内房地产企业占85%.9%,外资房企92%.8%。大多数公司以租金收入为主要收入来源,部分企业的经营收入以酒店经营为主。
总体而言,2022年上半年,融资尚未放松,疫情等因素叠加,房地产企业整体流通趋于紧张。在此背景下,许多房地产企业最近出售商业资产,以提取资金。股票商业大宗交易频繁,接管者多为国有企业、保险资本或实体企业。
02
商业发展的核心是消费者的变化
未来的商业发展取决于消费者的变化,消费者的偏好决定了未来的发展方向。
年轻消费者凭借其独特的文化和特点,成为的消费力量
消费潜力:年轻消费者的崛起为商业地产注入了新的活力,开启了新的格局;
消费者:个性、爱国、社交、悦己,比购买品牌更愿意参与品牌;
消费特点:圈内文化社交,愿意为自己的兴趣买单,同时创造自己的消费“社交资本”。
为了“取悦”年轻消费者、商业地产从空间、品牌、营销力度出发
空间设计:满足年轻人对外表、社交、感受的需求,用新颖的立面和开放的街区吸收水分;
品牌投资:适合资本热度和年轻人的爱好,引集合美容潮流店,“茶咖酒”国潮烘焙品牌;
营销运营:通过线上线下互动,大规模互动,IP联动、剧本杀戮、市场营销等方式,进入年轻人世界。
多变、高价值的公共空间,强烈的感受,强圈内的文化主题戳中了年轻人的心
策展主题,空间空白设计便于展览和夜生活,为年轻人创造“社交价值”;图书馆式主题,24小时不关门,图书馆式运营,给年轻人带来归属感;
赛博朋克主题,Z一代视觉冲击力强的体验中心,酷炫有趣,符合年轻人“高出片率”需求;多元化圈内主题,汇聚各类年轻圈内文化品牌,用年轻人的方式告诉他“圈内”故事。
03
2020-2021年商业地产相关重点政策
作为宏观指导的重要方面,区域支持和规范的重点政策对行业发展有着决定性的深刻影响。
其中,2020-2021年商业地产的主要相关政策如下:
2020年4月,国务院发布了《关于构建更完善要素市场化配置体制机制的意见》,推进土地要素市场化配置,包括建立健全城市统一建设用地市场,深化工业用地社会化配置改革。
2020年9月,国务院发布《关于促进特色城镇规范健康发展的通知》,严格控制旅游城镇房地产化趋势,合理控制住宅用地比例。
2020年10月,国务院发布了《中华人民共和国国民经济社会发展第十四个五年计划》和《2035年愿景目标纲要》,推进房地产税立法,完善地方税制。实施房地产市场稳定健康发展的长期机制。
2021年3月,中国银行业监督管理委员会、住房和城乡建设部、中央人民银行发布《关于防止商业用途贷款非法流入房地产领域的通知》,避免商业用途贷款非法流入房地产领域,更好地支持实体经济的发展。
2020年8月,住房和城乡建设部、中央人民银行明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,为开发商划下三条红线。
2020年12月,中央人民银行和中国银行业保险监督管理委员会发布了《关于建立银行金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》。房地产贷款和住房抵押贷款的比例应符合确定的管理要求,不得高于确定的贷款比例。
2021年2月,商务部办公厅发布《关于创建2021年绿色购物中心的通知》,加强政策支持,确保实际效果;完善实施计划,加强管理,加强有效分析,做好总结宣传。
04
行业发展前景及趋势
那么,在国内商业地产的发展趋势中,有哪些需要重点关注呢?
库存盘活和更新空间巨大
经过多年的发展,我国城市化水平不断提高,城市基础设施逐步完善,形成了大量的股票资产;就房地产业而言,行业逐渐从增量时代进入股票时代,特别是在商业房地产领域,股票竞争激烈,振兴空间大。
未来,如何在建设增量的同时振兴股票资产,实现良性循环对我国实现高质量发展尤为重要。近两年来,国家政策频繁出台,也是振兴股票资产的指导方向。
购物中心业态多元化、主题化、互动体验仍是趋势
随着消费观念和消费场景的多样化,商业体验和兴趣越来越受到关注。
除了消费者媒体,商业空间未来可能会承载更多的健康、娱乐休闲、多维社交、主题、互动体验,迅速抓住消费者“居家隔离”消费复苏的强大吸引力。
同时,近年来,随着消费者对当地文化和国内品牌认同的显著提高,国家潮流的振兴趋势明显,当地文化特色与商业消费的结合也为实体商业的运作带来了新的思路。
社会需求特性使元宇宙成为商业地产潜力跑道
今年突然火了“元宇宙”3月份关注飙升后,概念板块的人气开始逐渐下降。这种下降并不意味着元宇宙的前景是无望的。相反,元宇宙的概念正在从萌芽阶段逐渐发展。
据统计,2021年,全球社交媒体客户在社交媒体上的时间将达到3.7万亿小时,客户群大,渗透率高,时间长,用户粘性好,显示出社交网络巨大的市场前景和发展空间。
线下社交网络和传统在线社交网络有局限性,元宇宙社交网络可以大大降低两者的局限性,结合两者的主要优势。因此,社会需求和期望将得到促进“元宇宙”概念不断向前发展。
商业“共享空间”提供独特的社交场所
商业地产“共享空间”从过去的商业化逐渐转向“去商业化”过渡,取而代之的是各种新的玩法,比如“共享空间书店”,“共享空间办公”,“共享空间景观”等玩法广泛应用于各大商业地产项目中。
“共享空间”许多商业地产项目通过对商业地产项目的作用不可小觑,通过对“共享空间”合理使用,已成为行业优秀案例。
户外解锁新鲜生活习惯
消费者应该如何定义新的生活方式?
露营、滑板等潮流业态就是在这样的背景下“破圈”而且,不仅霸屏朋友圈,小红书,还风靡每一个社交媒体。
这些潮流的户外业态,在消费者的性别和年龄分布中,热爱自然、追赶潮流的90后、00后的年轻游客和重视儿童体验教育的80后成为露营圈的两大“主力军”,准确收获有车、有娃、有闲的车“新三有群体”主要集中在上海、北京、杭州、南京、深圳、广州、天津、哈尔滨、常州、无锡等一二线城市。
05
写在最终
宏观上看,国内商业地产正在稳步发展,健康发展环境将成为商业地产发展的强大动力。
2022年上半年,中国经济下行压力加大,新冠肺炎疫情爆发,商业地产业受到冲击,Z一代成为主流消费群体,消费行为和消费方式发生变化。
同时,国内商业地产竞争激烈,行业需要探索新的发展模式,公司的发展方向逐渐从追求高规模增长转向追求高质量经营,更需要精细化经营。
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