多地烂尾楼引发强制停供潮 预售资金挪用导致开发资金不足?这是啥情况？让我们一起来看看这些烂尾楼盘的原因吧：
一石激起千层浪。近两天,一些烂尾业主单方面宣布终止商品房按揭贷款偿还,导致势头越大。“强制停供潮”。一些机构发布的不完整统计数据显示,河南、湖南、江西、广西等15个省的50多个房地产已发布公开声明,其中大多数人表示,如果房地产不能在一定时间内恢复工作,业主将选择强制停止偿还抵押贷款,风险和损失将由多方共同承担。
在这些房地产中,有的已经推迟交付多年,有的还没有到交付时间,但由于房地产企业资金短缺,很难恢复工作。其中,许多贷款中断项目主要发生在违约的房地产企业项目中,包括恒大、新力量、世贸等公司。
一些研究机构估计,目前违约房地产企业的平均停工面积约占20%,违约房地产企业约占行业总产能的25%。估计行业停工面积约为行业建设面积97亿平方米的5%(高估规格),总量约5亿平方米。从银行资产来看,如果停工5亿平方米,按照1w/平方米资产价格计算,对应资产价值5万亿元,如果都是销售项目,平均首付比例为60%,则对应2万亿按揭贷款。
一般来说,如果更多的房地产深陷停工和烂尾,进而导致业主大规模停产,对房地产的影响将极为负面。“看着市场刚刚好转一点,大规模烂尾带来的断供潮可能再次挫伤敏感的市场信心。”一位房地产从业者对记者表示了极大的担忧。
自去年房地产企业相继崩盘以来,许多城市的停工楼盘都有所增加,地方政府和房地产企业都将出现危险。“保交付”提到主要位置。“对我们来说,保证交付绝对是重中之重,也直接影响销售口碑。”一些危险房地产企业内部人士透露,他们将寻找有效途径延长到期债务,并将有限的资金用于项目建设和交付。
然而,在当前房地产行业销售资金短缺的情况下,全面恢复工作和生产并不容易。一位业内人士透露,目前停工的主要问题是项目销售资金被侵吞,后续施工资金无法跟上,供应商无法获得资金,只能以外国工人的态度对待项目建设,导致部分项目恢复工作,但进展缓慢。
侵吞预购资金导致开发资金不足
早在去年年底,许多房地产行业人士就开始关注房地产行业日益普遍的关闭问题。根据房地产企业排名报告,截至2021年底,在24个重点监测城市中,未交付的问题项目总建设面积高达2468万平方米,其中郑州、长沙、重庆、武汉等城市项目交付风险较大。
2022年,随着部分项目进入承诺交付期,但没有恢复工作的迹象,许多业主担心。2022年6月30日,郑州蓝海错过城市的业主没有按时交付房屋,但也发现项目监管账户已被移除26亿元。因此,像许多其他房地产业主一样,他们写了一份“集体停贷通知单”。
从法律上讲,贸然停止贷款并不是一件好事。如果与开发商的购房合同尚未消除,业主的信用调查可能会受到影响,也可能会起诉法院,甚至被法院强制执行。事实上,许多业主发现项目资金被侵吞,银行非法分配抵押贷款,并有勇气挑战银行。
“一般来说,如果监管账户上有钱,就不会烂尾。”提到这几天的烂尾事件,河南某房地产企业人士告诉记者。
我国大部分房地产和住房开发项目都实行预购制度。为了避免房地产的未完成,商品房销售资金监管制度应运而生,即政府机构将与银行实施第三方监管,购买未来住房的资金必须存入银行专用监管账户。在具体的监管政策方面,地方政府有自主权,过去城市的资本控制强度不同。
但在实际操作中,资金被挪用、滥用等情况并不少见。一家华北房地产企业告诉记者,在房地产企业方面,确实存在侵吞项目预购资金的情况,投资于集团偿还债务或企业其他经营活动。
比如一个项目基本面好,销售收款多,而其他项目缺乏资金,施工进度慢,就有项目之间的资金配制。或者,当房地产企业面临新的债务时,包括集团、城市和项目的债务,而一个项目只有一年才能交付,账户上有资金,因此有可能侵吞资金偿还债权债务。
另一位华东房地产企业人士也表示,许多关闭的项目已经提前完成了销售。当时,对预购资金账户的控制并不严格,房地产企业将在项目之间进行资金转移,不会让钱躺在账户上。
“例如,2020年一个项目销售结束后,公司可能会将资金用于其他项目建设或新增土地,这些都是常见的操作。”上述人士表示,预购资金控制严格后,项目之间的资金转移和流动强度大大降低,但对于已售出的项目,不再产生正现金流,不能使用其他项目销售支持施工,资金转移有限,也导致许多项目停工。
华北房地产企业人士还表示,在这一波公司崩溃中,房地产企业资本紧张,开始债务期,没有资产处置等早期自助行动,引起了一系列连锁反应,包括信用评级机构下降评级、房地产企业外债开放加快偿还条款等。经过一系列的自助行动,一些公司仍然面临着巨大的现金空缺,在偿还部分债务时,将使用项目资金。
值得注意的是,自2021年下半年以来,地方政府对商品房买卖资金的管控经历了“收紧-放松-再次收紧”过程。今年7月以后,新建商品房项目停工、交付延迟、预购资金转移等问题逐渐暴露。成都、杭州、山西、深圳再次加强了预购资金的控制。
7月1日,成都宣布实施《成都市商品房预售监管办法实施细则》,明确监管职责划分。成都市住房和城乡建设局承担了全市商品房销售资金管控的组织、协调和监督,具体承担了制定相关政策、建立、维护和管理全市统一的预售资金监管服务平台,检查和监督商品房销售资金管控的实施情况,监督预售资金管控各主体履行职责。
西政资本认为,“停贷潮”出现后,未来各城市预购资金也将回归严格控制的轨道,政策不再有放松的空间。
房企“保交付”力不从心
随着预购资金管控越来越规范,如何处理好“保交付”,成为当前房地产企业的主要负担。
根本原因在于交付难、复工难。“没有钱”。华北华北房地产企业人士表示,在目前公司整体资本板块中,约有一半沉淀在预购资本监管账户中。由于外界无法融资,房地产市场低迷,内部造血能力不足,导致其资金极度紧张,是房地产企业频繁停工、复工困难的关键原因。
另一位华东房地产企业也表示,在当前行业形势下,开发商无法推动新融资,销售下滑进一步影响现金流,开发商可以使用的资金极其有限。“当面临巨额债务期满或利息支付时,许多开发商面临一个选择,无论是偿还债务还是保证信用,还是用于建设保证交付。”
“当资金只能支持50个项目的建设时,开发商会选择100个项目,优先考虑能产生正现金流的项目,”某房地产企业内部人士表示,只有新现金流回来,才能支持其他50个项目的建设。
同时,每个城市的控制强度也不尽相同。一些城市的项目有现金流回家,适合转移,但总体上变得有限。此外,房地产企业可以使用的另一种方式是出售财产以补充现金流,“我们现在主要靠卖财产来支撑。”
一位华北房地产企业人士表示,现在行业环境发生了一些变化。过去,公司很难谈论债务延期。现在投资者会更加认真地看待公司给出的担保条款,谈论延期比以前更加顺利。如果债务可以“以时间换空间”公司还将有更多的资源投资于稳定经营、保证交付。“现在大家都意识到了这种情况,要活下去,保证交付放在首位,稳定公司经营,不损害买家权益。”
一位河南房地产企业人士表示,很多停工板块总承包商拿不到钱,归根结底还是资金问题。因此,除了与总承包商谈判外,公司还采取了各种方式“节约开支”扩大融资,销售股份,盘活资产,加快去化回款。“只有保持公司的营,活下去,才能逐步交付项目。”
值得注意的是,目前项目建设对开发商资金的要求也高于过去。一位华东房地产企业人士表示,现在施工方不愿意提前工作,只有看到钱才能进入材料,公司的压力实际上进一步增加。
为了帮助保证交付,一些房地产企业也采取了实际措施。以阳光城为例,公司成立了“10W交付重点工作组”对交付有风险的项目实施“一盘一策”,统筹调度资金,确保进展快、风险大、影响广的重点、难点项目支付;同时与供应商、债务人、项目合作伙伴沟通,防止项目被动停工;对深陷被动停工的重点、难点项目,调度优势资源,争取项目复工复产。
根据房地产企业发布的数据,上半年,远洋集团完成了38个批号,交付了2万多套房屋。其中,5批,4000多套房实现“交房即交证”,4批,近3000套房提前交付。荣盛开发共交付项目25个,批号42个,总计241个.81万平方米,20397户。奥园在26个城市实现了近1.3万套房的交付,交付面积超过160万平方米。
目前,大多数危险规模的房地产企业都非常重视“保交付”但鉴于财务压力,基本不可能快速全面恢复工作。以恒大为例,集团数百个项目中,部分恢复部分停工,资金相对充足的地区恢复快,如集团广东地区,恢复率较高。
“项目的未完成主要是没有钱。在一些地方,资金控制有所放松。账户里的钱不仅被侵吞,而且还欠供应商的钱。如果你想恢复工作,你必须首先处理资金来源的问题。例如,你可以卖掉一些未开工的土地,或者开发但未出售的新项目,但你必须一个接一个地解决这些问题,这很难加快速度。”一家TOP5强房地产企业相关负责人表示。
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